任平生搞定了汪兴，并将微博未来的发展理念灌输给他的团队后，便迎来了久违的长江商学院的课程。
长江商学院的EMBA不像其他院校一样采取集中授课方式，考虑到各位学员都是事业有成的成功人士，没有那么多时间可以空出来脱产上课，长江商学院很人性化地制订了间断有序的课程安排，以满足不同学员的不同要求。
今天这场课依旧安排在东方广场的授课点，但上课的方式却有些不同，商学院并没有派出自己的教授来上课，而是邀请了两名客座嘉宾来给学员们讲课。
这两名客座嘉宾来头可不小，个个都鼎鼎有名。
一个是SOHO中国的董事长潘石逸，SOHO中国近年来推出多个商住两用的SOHO地产项目，已经成为国内地产界的列强之一，潘石逸本人也经常在媒体上曝光，积极参与社会公共事务，对社会热点事件发表一些言论，跟有同样喜好的冯论一同列为京城地产圈的两大话题王。
另一个是万克地产的董事长王实，此人就不用多说了，万克地产自从创办以来，一直都是国内地产业的领头羊和老大，王实也因其多年以来在地产经营和企业管理方面的卓越成绩，被各大排行榜单评为二十年内最出色的企业管理者之一，被邀请为各大商学院的客座教授，是名副其实的当代企业家领袖。
今天的讲课方式也很有趣，是采取两位客座嘉宾对话的方式进行的，对话的主要内容是：怎样看待房地产市场的现状与未来。
除了两位嘉宾以外，长江商学院还请了中视的知名主持人关娉婷作为这场对话的主持者。
关娉婷是近年来中视冉冉升起的一颗新星，她不但业务水平很高，而且作为主持多面手的跨界之大，从原本的文化节目、影视资讯节目，外语节目，到现在的谈话节目，财经节目，高端论坛，无一不拿得出手，无不赢得各界交口称赞。
从2006年到2007年，关娉婷更是连续登上春节晚会舞台，成为全民众所皆知的知名主持人。
作为中视主持人，关娉婷首先介绍了一下对话背景：
根据国家统计局的数据，2007年，全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。而朱江三角洲及燕京、汉海等个别城市房价的涨幅，甚至高达40%以上，多个城市的商品房均价攀升至万元以上。2007年，全国共有7家房地产企业的销售收入突破百亿，是历年来突破百亿最多的一年。
关娉婷应该跟今天这两位地产圈的大佬关系挺好的，所以她的问话也很直率，很有攻击性。
“王总，您觉得2007年的房地产市场暴涨是否合理？”
王实今天穿着衬衫和套头毛衣，牛仔裤加运动鞋，看上去十分悠闲自在，并不像大多数企业家一样绷得紧紧的，他用很自然的语气回答。
“作为企业家，市场好肯定欢迎，企业赚钱肯定有它是有合理性的。”
关娉婷没有让王实马虎眼过去，她追问道：“王总，我不是问万克的经营，我问的是你对整个房地产市场怎么看？”
王实脸色突然凝重了下来，道：“我觉得今年的市场充满了亢奋，亢奋过头了。”
关娉婷轻轻皱皱眉，问道：“亢奋是什么意思？”
王实答道：“亢奋就是非理性的。房价涨得太快了，这个太快的过程当中呢，我们认为除了有些比较合理的，比如说一些二线三线城市，这两年的价格就没怎么涨，涨一涨也是正常；其它城市的上涨速度就过快，像东管上涨了74%，没道理啊。”
关娉婷作为主持人，十分娴熟地引导着话题走向，她问道：“为什么这么说？多赚钱不是好事吗？”
王实这回开始认真地讲述起来。
“因为我是经过80年代做贸易那种大起大落过来的。万克有这样的教训，比如说我们做录像机。当时进口的成本价是2000块钱人民币，但是我们批发价是7000块钱，零售价是13000。我们曾经很得意过，赚过这么多钱，但是很快就发现，因为它录像机这么赚钱，所以就全民全进口录像机，全经营录像机，其结果那当然是供过于求。从百分之几百的利润降到了成本的80%70%60%，甚至到最后降到50%，万克最后赔得很惨。”
王实伸出一根手指道：“当时我就得出一个结论，市场是非常公平的，所以你如果暴利的从市场赚回来的，最后市场还让你吐回去，而且让你多吐。”
台下响起一片热烈的掌声，都在为王实的这段话喝彩。
王实每次在公共场合的演说都不会让人失望，他的演讲既有通俗易懂的商业故事，也有逻辑精确的商业逻辑，每次公众讲话都能切中当前经济和民营企业的关注点，再加上他富有技巧的说法方式，不仅塑造了一个“中国企业家领袖”的品牌，而且对万克企业的公共形象塑造也很有帮助。
当然再后来，王实这个企业家领袖的角色就逐渐让位给了更牛逼、更有煽动力的马雲。
不过在这个时间点上，王实还是企业界最重量级的人物之一。
任平生在前世就很关注王实这个人，也很下功夫研究过他的演说技巧，虽然重生后他走得路子跟王实没什么关系，但王实的确在某种意义上对他的帮助很大，所以这次能够近距离接触王实，对他而言也是一种还愿吧。
关娉婷很耐心地等台下的掌声安静下来，这才面带微笑地问道：“2007年快要接近尾声，您会如何总结这一年。”
王实轻轻说了四个字：“心惊肉跳。”
关娉婷轻挑秀眉，疑惑道：“心惊肉跳？为何会用这个词。”
王实叹了一口气道：“过去的2007年，市场拿地的这种预期的疯狂，这种价格的疯涨，这种消费者的这种焦虑的心态啊，我觉得没有比用心惊肉跳更好的词来形容了。”
关娉婷微微点点头，顺着他的思路问道：“心惊肉跳是形容一个人恐惧的感觉，您恐惧什么呢？”
王实语重心长道：“我有这种恐惧，市场有它的规律，当你感觉它收入变化速度，突然增长非常非常快的时候，这是很可怕的事情。当市场疯涨的时候，我的心情就是这样的。”
关娉婷抓住一点问道：“您用疯涨这两个字吗？”
王实很干脆地答道：“对。”
关娉婷转向大众，面带微笑道：“王总是个很谦逊的人，我给大家补充一下背景。伴随着2007年疯涨的房价，万克的销售额从2006年的220亿迅速增长到2007年526个亿。目前，已经是全国最大的房地产上市公司。”
全场响起如雷般的掌声，王实朝人群微微点头，脸上却没有太多骄傲自满的表情。
关娉婷目带深意地看着王实，问道：“即使取得了这么好的成绩，你还心惊肉跳。”
王实意味深长地答道：“现在的房价疯涨，里面充满了泡沫，泡沫总有一天要破裂，万克已经做好应对泡沫破裂的准备。”
这话一出，场下又是发出一连串议论声。
王实这话的确让很多人震到了，因为2007年的房地产市场的确太繁荣了，所有的房企都觉得地产牛市要来了，都在摩拳擦掌地想要扩大经营规模，大家到处都在抢地、抢人、抢项目，一线城市更是“地王”频出。
在所有人一致看好房价的时候，作为行业内的领袖王实却认为有泡沫，而且领头羊万克还在做应对泡沫破裂的准备，这一点太出乎所有人的预料了。
只有任平生微微点头，他当然知道接下来的形势发展，的确顺着王实预测的方向进行，由于2007年全国房价的暴涨，国家出来了一系列的政策进行限制，所以之后各地的房价涨势相距放缓。
只不过王实预料不到的是，2008年美国爆发的金融危机蔓延至全球，为了确保国内GDP的增速，国家不得已重新放宽了房地产的限制政策，之后房价开始一场报复性的涨势，并由此开启了中国楼市的黄金十年。
当然，这并不影响此时此刻任平生对于王实的敬意。
任平生在遐想时，关娉婷与王实的对话已经告一段落。
接下来，她转向一直微笑旁听的潘石逸，问道：
“潘总，2007年房价疯涨，王总说他涨得他心惊肉跳，您什么感觉？”
潘石逸穿着一套整整齐齐的西装，带着黑框眼镜，一副文化人的打扮。只不过光秃秃的头顶、和一张口就露出的大板牙，看上去就很显眼，他微微斜着头，看着观众道：“太夸张了，用得着心惊肉跳吗？”
“就房价涨10%20%，在中国的话好像觉得比较多，在香港的话，有的时候一两个月就是50%，王实都是见过大世面的人，还用得着因为涨10%的价格，就什么心惊肉跳，我觉得用不着。”
文言，关娉婷马上将身体转向王实，笑道：“潘总说您太夸张了，用得着心惊肉跳吗？王总您觉得呢。”
王实架着二郎腿，姿态很放松地道：
“老潘是个绝顶的聪明人，当年海楠房地产大崩盘前夜，他割肉出逃，拿了几百万到京郊淮柔发展，赶上了国内房产市场的最好时刻。所以说，他这个人是个滑头，身段柔软得很，随时可以根据形势变化而变化。”
王实一边说着，用手比了比潘石逸：“我建议大家对这个人的话，要辩证的看待。”
全场一阵哄堂大笑。
坐在任平生旁边的冯论也一拍膝盖，口中骂道：
“老潘这小子，最他妈不讲义气，当年兄弟们几个一起创办万同，他在燕京管财务，我在海楠管项目，这小子老给我设卡，最后还把资产转移去做自己的生意，真他妈的滑头。”
任平生微笑地点头附和着，虽然他对冯论的单方面描述并不完全信服，但潘石逸能够在历届房产调控中存活下来，并且把SOHO中国越做越大，必然有其独到之处。
虽然王实调侃起来一点都不客气，但潘石逸显然跟他很熟，他也不动气，也跟着大伙一起笑，露出两颗洁白的门牙。
紧接着，潘石逸的反击来了，他面对着观众道：“我跟王实不一样，他是职业经理人，他要为股东考虑，不能虚假披露消息。”
潘石逸这话是有的放矢，王实虽然在社会上名声很大，但由于当年万克上市时主动放弃了股权，成为了一名职业经理人，所以万克虽然发展得很大，股价也涨得很高，但这些都跟王实关系不大。
论个人资产水平，已经在香港上市的潘石逸比王实要高很多，就连很多不知名的房企老板，都要比王实有钱。
虽然被潘石逸点到了命脉，但王实并没有因此失态，他只是指着潘石逸道：“作为企业家，诚实是首要的，不管是不是职业经理人，都不能说谎。”
关娉婷看两人之间剑拔弩张，气氛有些白热化，赶紧出面缓颊道：
“其实两位所说的都是对未来市场的判断，究竟是王总说得对，还是潘总说对了，我们不妨留待明年再看。”
王实借坡下驴，点头道：“夸张不夸张是个人的感受，因为可能我说这个词，大家都在挑毛病，我只能说这是再恰当不过了，我们再过半年看看吧。”
这个小插曲揭过后，关娉婷继续问道：“两位老总，对于明年的市场，你们怎么看？”
王实依旧维持原有的观点：“市场上涨过快，明年必然进入调整阶段。”
潘石逸双手抱在胸前，摇摇头道：“不敢苟同。”
关娉婷问王实道：“王总，你认为会调整，这个判断的依据从哪儿来呢？”
王实摊摊手道：“就是很简单的逻辑吧，中产阶层买不起房，那这个市场一定要调整的，这是个前提。”
关娉婷面对观众，补充说明道：“通常我们所界定的中产阶层，指的是年收入在6万到30万之间的人群。”
王实点点头道：“目前房地产市场不正常的表现之一，就是居民收入和月供住房贷款之间的比例关系已经远远突破了合理的范围。收入与月供比，即用家庭收入除以月供所得，数字越小表明月供的压力越大。”
关娉婷问道：“合理范围是多少？”
王实用手指比划道：“这个按国际上经验数据统计来讲，一般来讲最合理是3。”
关娉婷继续追问道：“那么2007年是一个什么比例？”
王实对这些数据举手拈来，道：“1.9。”
关娉婷面露惊讶之色，问道：“1.9的意思就是说超过一半？”
王实认可道：“对，就是说你60%的收入要进行供房。”
关娉婷问道：“所以您刚才提供的这个数据，想要说明什么问题？”
王实轻轻摇摇头道：“说明现在的很多城市的房价，已经超出了购买者的购买力。”
潘石逸本来不想说话，这时候忍不住插了一嘴道：
“住宅是刚性需求，2008年有举世瞩目的奥运会，2010年是全球关注的国博会，接下来还有关系国家未来的代表大会，中国的经济只会更好，老百姓的收入只会上涨，我觉得购买力不是问题。”
王实摇摇头，没有说话。
但他的表情可以看出，对潘石逸举出的理由并不赞同。
关娉婷重新把话头转向潘石逸，问道：
“潘总，您觉得针对目前的房价，中国的老百姓购买力够吗？”
潘石逸缩缩脖子道：“够啊，国内购买力没有问题。”
潘石逸手舞足蹈地解释道：“如果购买力不足，那为什么会有成交量呢？购买力不足的话，就不会成交。我作为开发商，我想一平米房子卖到十万八万，没人要，它就不是一个市场价格，之所以市场价格能够涨，是我们双方达成了交易，是有这个购买力。”
关娉婷又问道：“但王总的说法是，实际上中产阶层是买不起房子的？”
潘石逸双目一瞪，反问道：“那房子卖给谁了？”
关娉婷耐心地解释道：“他认为现在20%的人，财富是掌握在这些人手里，所以他们可以去投资买房，买第二套房、第三套房，但是收入在六万到三十万之间年薪的这部分人是买不起房的？”
潘石逸答道：“所以这是一个社会问题，就是在中国经济高速发展过程中贫富两极分化现象可能比较严重。”
关娉婷抓住他话里的一丝漏洞，追问道：“那么你也承认他所说的中产阶层买不起房的这个现实吗？”
潘石逸措手不及，被关娉婷这一逼问问得回答不来，他吱吱呜呜道：“你这个思路老追问我，问得我不知道说到哪儿去了，喝点水，休息一下，休息一下。你这个比较尖锐，好，我看看。”
看着潘石逸手忙脚乱拿着矿泉水喝的样子，台上台下一起都笑了起来，场上的剑拔弩张的气氛也缓和了不少。
关娉婷也莞尔一笑，她把目光重新朝向王实。
王实直了直身子，下了结论道：“未来的房地产市场购买的主力一定是中产阶级，如果是中产阶级购买不起房子的话，房价一定会跌的。”
关娉婷点点头，似乎很赞同王实的说法。
但她并没有忘记还在喝水的潘石逸，面朝他，微笑着问道：“潘总，那王总所说的中产阶级买不起房的市场，一定是一个不正常的市场，您认同这句话吗？”
潘石逸这时不再喝水了，他伸直了脖子，点点头道：“认同。”
场下再次响起热烈的掌声，这场地产大佬间的对话到此告一段落。